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３つの落とし穴って何？
新しい住まいの選択肢として、よく耳にするようになった「中古リノベーション」。上手に活用すれば、費用を抑えて、理想の暮らしを手に入れることができます。
理想を実現するために、今回は「中古リノベーション」で起こりうる３つの落とし穴をお話しします。
知っておけば、事前に回避可能なことばかり。ぜひ、参考にしてみてください。
これが落とし穴
- 購入物件の劣化状況は表面からは分からない。
- 耐震性・耐久性を満たさないデザイン先行リノベーションは起こりうる。
- 中古物件購入費用・リノベーション費用で別々のローンを組むことになった！
え、そんなの言わなくても業者がやってくれるのが当たり前じゃないの！？
という声が聞こえてきそうですが、順番に説明させてください。
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失敗事例
具体的な説明に進む前に、実際にあった失敗事例がこちら
| 失敗 1 | |
  | 入居後、床がふかふかしているので床下を調べたら建物が腐食していた 。 |
【原因】劣化状況を把握していない
| 失敗 2 | |
 | ユニットバスの換気扇から異臭あり。天井点検口から除くとダクトが外れカビ発生していた。 |
【原因】劣化状況を把握していない
| 失敗 3 | |
 | 木造住宅をリノベーションして住んでみたところ、微妙に建物が揺れている。 |
【原因】耐震性に問題アリ
| 失敗 4 | |
 | 多額の住宅ローンを組んで購入したが、後になってもっと低金利の住宅ローンが組めることが分かった。 |
【原因】購入手段の話が後回しとなってしまった
では、後悔をしないよう、落とし穴の回避法を見ていきましょう。
落とし穴① 購入物件の劣化状況は表面からは分からない
木造一戸建ては間取り・外観・設備など様々な個性を持ち、メンテナンス状態も様々。さらに、普段見えない部分（雨漏り・シロアリ・劣化）などは、屋根裏・壁の中・床下を調査しなければ確認できません。
では、調査のために技術者に依頼をすれば、すべて解決となるか。
・・・そうとも言えません。技術者が、不具合を指摘するだけでなく、物件購入のアドバイスまでしてくれるとは限らないからです。また、不具合だけを指摘された場合、物件を紹介した不動産業者が、良い顔をしてくれないことも。せっかくの優良物件の購入チャンスを逃しかねません。
！解決法！
- 中古住宅探しの段階から【実績豊富で、既存状況調査など対応できる】リノベーション会社に相談すること。そうすることにより、構造技術者（インスペクターなど）と一緒に物件内覧をすることができます。
- リノベーション会社に『普段、取引されている不動産業者さんはどのような会社がありますか？』と聞く。相談すべきリノベーション会社は物件の調査ができる事はもちろんですが、不動産業者のことも理解して対応できることが大切になります。この質問に、大手不動産会社、地場の不動産会社との取引があることを答えてくれて、いざとなれば営業マンも紹介してくれる状態であれば大丈夫です。
落とし穴② 耐震性・耐久性を満たさないデザイン先行リノベーションは起こりうる。
「壁・柱」を変更して、好みの間取りにできるのが、リノベーションの魅力の一つ。
- 2部屋の壁を撤去し開放的な1部屋へ、
- 小さい窓から眺望を満喫できる大きな窓へ、
- 狭い洗面スペースの壁を撤去し使い勝手の良い広い空間へ etc.
・・・夢は広がります。
ですが、やはり落とし穴に注意です。
理想の間取りやデザインが先行し、耐震性・耐久性を無視したリノベーションを行ってしまうと、当然ながら、
- ドアが開きにくい。
- 車が通ると家が揺れる。
- 壁紙に亀裂がはいる。
などの不具合が発生します。
そして、施工したリノベーション会社でこれらを直すことは、『構造』が破壊された後のため、実は簡単ではありません。
しかも、建物の間取りを変更した後では、中古住宅の売主・仲介業者側では保証をしてくれないのです。
！解決法！
購入前から『構造』の耐震・耐久性に精通したリノベーション会社に相談すること。そして、中古住宅の購入前に、
- どの柱が取れるのか？
- どの壁が取れるのか？
- 耐震性や耐久性を維持向上させながら、理想の住まいにするにはどうしたらよいのか？
を検討できるのがベストです。・・・難しく感じますよね。
なので、プロに頼りましょう。
リノベーション会社に「在来木造の構造技術者（耐震・耐久性判定）」がいるか確認です。具体的には、
- 建築士で耐震技術者がいるか？
- 建築士で既存状況調査資格者がいるか？
- そして実際の実績がどのくらいあるか？
を聞いてください。
大きな買い物ですから、遠慮なく聞きましょう。
ここまで、読まれた方はもうお分かりだと思いますが、
中古住宅を購入してからリノベーションを考えるパターンはできるだけ控えることをおすすめします。
落とし穴③ 中古物件購入費用・リノベーション費用で別々のローンを組むことになった！
住宅ローンにはインターネットで調べると様々な金利・種類があり、どれが適した住宅ローンなのか、分かりにくいですね。
資金の調達方法は以下のようなものがあります。
- 自分で銀行から
- 中古住宅を購入する不動産会社の紹介先から
- リノベーションを依頼する会社の紹介先から
どこから調達するか、を比較する基準は、金利・手数料などの諸費用を思い浮かべると思います。この資金調達での落とし穴が、
「中古物件購入費用・リノベーション費用で別々のローンを組むことになった！」です。
これ、よくあるケースなんです。
先に契約した中古物件のための、住宅ローンを組んだ。
そのあとにリノベーションのローンを組んだ。
この場合、手続きが２回になる。ということよりさらに深い面倒事が待っています。
- 金利の差が生じる
- 支払年数が異なる。
- 毎月の口座からの返済日が異なる
一方が高い金利になったり、支払年数が短いほうは毎月の支払が高くなったりします。
もし、低い金利かつ支払年数が長いローンにまとめることができれば毎月の支払額は軽くなるわけです。
！解決法！
リフォーム一体型ローンを使用する。
打ち合わせの段階で『住宅ローンを予定しています。貴社の場合どのような金利・諸費用になりますか？一体型ローンを扱っていますか？』と聞きましょう。
ポイントは「打ち合わせの段階」という早めという時期です。
また、「一体型ローン」にも、
- 住宅金融支援機構の「フラット35（リフォーム一体型）」
- 民間住宅ローンのリフォーム一体型
があります。長い時間付き合うローンです。後々、ストレスとならない方法を選びたいですね。
ミサワリフォームの「ピタリノ」
落とし穴３つを回避するべく、誕生したプランです。
中古物件購入＋リノベーションをワンストップでご提案いたします。
